2022. 2. 17. 18:14ㆍ업계 및 시장 분석
근래 한국의 부동산 자산 시장은 여러 내외적 요인들에 의해 지대한 영향을 받으면서 변동하고 있다.
특히 서울-수도권 지역 과밀화로 인해 충분한 수익성을 보장할 수 있는 개발 토지의 부재 현상, 신규 개발형 부동산 공급에 대한 리스크 과중, Semi-Passive 운용에 대한 투자심리 선호도 증가 등의 복합적인 이유들로 인하여 부동산 자산의 밀집도가 높던 도심지 내에서의 Value-Add 전략이 조금씩 각광받고 있다.
이러한 Value-Add 전략에 대한 시장 공급자 및 투자자, 소비자의 관심도 증가에는 앞서 언급된 이유들과 더불어 여러 원인이 존재하는데
이를 목차별로 나누어, 그리고 장단점 별로 구분하여 조사한 바 실제 사례 등을 더해 전달하고자 한다.
1. 코비드-19의 확산으로 인하여 시장 내 부동산 유형별 유효수요도 변동 (ex: 호텔 등 대규모 숙박시설의 수익성 악화)
: 코비드19 바이러스의 확산 기조로 인하여, 기존의 주거 및 상업용 오피스에 비해 수익률 등이 불안정한 구조로 이뤄진 대규모 숙박시설에 대한 유효 수요가 급감하게 되었다. (https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=02584646625932592&mediaCodeNo=257)
표에서 확인이 가능한 바 서울 내, 서울 근교의 관광 숙박 시설은 수익률 급감 직격탄을 맞게 되었고, 리모델링 등을 통해 복합용도시설, 상업용 오피스 등으로 용도 변경을 타개하고 있다. https://www.hankyung.com/realestate/article/2021052440231 (40년 역사의 남산 밀레니엄 힐튼의 매각 사례,, 현재 HEART 용도에서 Commercial Office로 용도 변경을 진행 중이다)
https://ilyo.co.kr/?ac=article_view&entry_id=395189 (반포 쉐라톤 팔레스 매각, 워커힐 호텔 등의 매각 준비 등,, 이미 상당수의 호텔 및 숙박 업종 시설의 청산이 기진행중이다)
허나 실질적으로 호텔 및 대형 숙박시설 매각 및 Value-Add 전략을 통해 수익률 증가를 도모할 수 있겠느냐? 라는 가장 근본적인 질문에는 의문점을 하나 가질 필요가 있다.
1) 건축물에 대한 리모델링 물리적 한계
대부분 호텔의 경우, 소규모의 객실을 제외하고는 낮은 층고 (평균적으로 대략 3,000mm 층고)를 보인다. 최대한 많은 투숙객을 유치하여 수익률을 도모했어야 하는 시설의 특성 상 최선의 선택지였다고 하나, 높은 층고와 넓은 공간 활용도를 요구하는 오피스 임차인들의 Needs에 이를 맞추기에는 실질적으로 상당한 수준의 CM와 건축비, 시간이 소요될 것이다.
2) 설비 전환 및 건축비 상승 요인
상업용 오피스에 비해 비교적 전기 설비 및 공조, 난방, 창호 설비 등에 대해 부담이 덜한 숙박형 건물의 태생적 한계를 극복해야 한다는 것이다. 이러한 설비 상 한계를 A to Z 로 개선하는 것에 과연 얼마나의 건축비가 소요될 것인지, 수익률에 어느정도 영향을 미칠 것인지 찬찬히 살펴 보아야 할 것이다.
2. 긴축금리기조 확대로 인해 토지비 지출이 대규모로 소요되는 개발형 사업 PF에 대한 리스크 회피도 증대 (Bridge Loan + Actual PF의 Debt Expenditure 리스크)
: Fed를 필두로 하여 한국은행까지, 유동성 공급에 대한 부작용을 걱정하며 긴축 기조로 돌아섰다.
개발을 통한 신규 부동산 공급의 경우, 통상적으로 리모델링 등에만 공정건축비가 소모되는 Value-Add 전략에 비해 대규모의 자금이 투입된다. 따라서 높아진 물가와 더불어 금리가 가파르게 상승하고 있다는 점에 대해 집중을 할 필요가 있을 것이다.
현재 Active한 투자 사례의 대표격인 개발형으로 공급을 준비해, 토지 작업부터 시작하기에는
(1) 높아진 지가로 인해 토지 매입비의 상승 (2) 초기 브릿지론의 이자 상승 (3) 본 PF에서 Debt 에 대한 이자 상승 등의 Financing 리스크가 너무나 비대해졌다.
결국 리모델링 지출과 및 일부 용적률 등 인허가에만 신경을 쓸 수 있는, 개발형에 비해 Passive 하지만 수익률의 반전 및 높은 매각차익을 꾀할 수 있는 Value-Add 전략이 조금 더 나은 결과를 도출할 수도 있다는 것이다.
ex) 000자산운용의 YBD 사옥 리모델링 후 재매각 사례 (무려 200% 가까이의 Capital-Gain 수익)
ex) 000자산운용 삼일빌딩의 Value-Add 사례 (우량 기업의 CM 참여 및 일부 직접 임차 + 우량 임차인 유치 => Reits 편입을 통한 우량 금융화 )
ex) 000자산운용의 YBD 권역 빌딩 리모델링 후 재매각 (평당 2500만원, 재매각 수익률 50%, 공유 오피스 등 장기 임차인 유치로 인한 안정적 수익률 보전 )
3. (단기적) 수요의 공급 상회 기조로 인해 건설 원자재 비용 및 인건비 증대, 안전 관련 이슈의 부각
사실 앞선 2번째 원인과 맥락을 일부 같이 한다고 볼 수 있다.
지난 3년 남짓의 코로나 여파로 인해 줄어든 건설자재 및 원자재 공급량 회복이 수요에 비해 더딘 점에 기인하여 관련 건설 자재의 비용이 엄청난 수준으로 올라갔다. 더불어 물가 수준 또한 자체로 급등하였고, 물가와 병행하여 상승한 인건비,, 마지막으로 HDC의 안전사고로 인해 건설현장 안전 이슈 부각으로 관련 안전 검진 비용의 대폭 증가했다.
통상 같은 규모의 건축물을 "신축"하는데 비해 적은 지출이 요구되는 Core+ 또는 Value-Add 전략이 각광받고 있다는 것이다.
즉, 건설 및 개발형 부동산 공급에 대한 액티브한 투자를 주저하게 만드는 거시적 시장경제 상황이 진행되고 있다.
(https://www.hdec.kr/kr/newsroom/news_view.aspx?NewsSeq=355&NewsType=TREND&NewsListType=news_list#.Yg4BeFhByrc)
현대건설의 건설 원자재 가격에 대한 전망치 (2022년 1분기 작성, 추이 확인 요망**)
4. 여러 법적, 재무적, 물리적 리스크가 존재하는 각 공급 유형의 단점에 대한 고찰 이슈
개발형은 High Risk, High return을 통상 추종하는 투자 방식임에 따라 Value-Add 나 Core + 전략에 비해 근본적으로 더 많은 리스크를 감당해야 한다.
법적 리스크 (토지 조성 관련에서의 법적 리스크, 유치권 행사 등 지주 작업 지연, 인허가 관련 리스크)
재무적 리스크 (사전 토지 과정에서 발생한 리스크로 인한 Debt 리스크, 시공사 이슈, 건축 도중 시장 상황의 변동)
물리적 리스크 (** 반대로, value-add 전략에서 물리적 전환의 한계성은 극복이 가능할 것인가? 예상 수익의 완충률을 뛰어넘은 리모델링 건축비 지출?) 과연 어디까지 리모델링이 가능할 것인가? 로케이션이나 내용연수 등에서 오는 본질적 한계를 실질적으로 극복이 가능한가?)
즉, 결론적으로 어떠한 방식으로 이러한 물리적 리스크를 Hedging 할 것인지, 서비스 및 건축 구조의 차별화 등 보다 디테일한 추가 전략이 반드시 논의되어야 할 것이다.
ex) "스테이트 타워 남산"의 차별화된 Value-Add 전략,,
프리미엄 호텔 서비스를 제공하는 <웨스틴 조선>의 서비스를 접목 + 스포츠 등 각종 시설 및 회원제 라운지 운영 + 대형 면적 제공을 통한 우량 임차인 유치,, 외국인 자본의 유입 까지 ,,, 로케이션 한계를 완벽하게 극복해낸 케이스
5. 임차 수익 문제 (Anchor tenant를 유치할 수 있는가?) (우량 임차인을 유인하는데 충분한 조건을 갖추고 있는가?)
아무리 로케이션이 좋고, 하드웨어를 변화시킨다 한들 결국 수익률이 가장 중요한 요소로 남는다.
Value-Add 전략 또한 고정적인, 높은 수준의 임차 수입이 반드시 필요할 것이다.
따라서 앞서 4번째 원인에서 언급하였듯, 차별화된 서비스 및 관련 설비의 마련 등으로 이를 달성할 수 있다.
프리미엄 벨류를 더해줄 수 있는 우수한 관리업체의 마련
고층과 저층에 걸맞는 임차인의 선정 (예, 우량임차인에게 고층을 제공)
여가 및 오락 시설, 주차장 등
층간 혹은 저층에 우수한 공용 공간의 마련
특정 임차인 그룹(외국계, IT 업체 등)을 타겟으로 한 리모델링 과정* (넓은 전용면적의 제공,, 큰 면적의 창호,, 적정한 사무실 및 각종 룸의 셋업,, 발전설비의 개선 및 뛰어난 냉난방 공조 설비 마련,, ESG 경영 트렌드에 발맞춘 하드웨어 및 인테리어 조성 등)
공유오피스 임차 수요를 적절히 활용 (공유오피스업 임대차는 어느정도가 적정 수준인가?)
6. Value-Add 금융의 선례 축적 및 구조 발전화, 더불어 거시경제적 적실성
대규모 개발사업에 필요한 부지의 부재 및 개발형 공급의 리스크에 대한 회피도가 갈수록 높아지는 현상에 의해, 이미 선례로서 분석될 수 있는 많은 수의 Value-added 상품들이 존재한다. 이러한 성공 선례들의 축적은 해당 전략에 대한 투자 거부심리를 실제로 상당히 줄였으며, 내용연수 상 노후화가 일부 진행된 CBD, YBD, GBD 등 도심지 권역 빌딩들이 상당수 존재한다는 것 또한 청신호로 해석할 수 있다.
더욱이, 코로나 여파에도 불구 서울 및 수도권 중심 권역에서의 오피스 수요는 높은 수준을 유지하고 있으며, 이에 반해 신규 공급량은 현저히 적다는 것 또한 거시적으로 적절한 투자시기라 볼 수 있다.
https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=02906086632229208&mediaCodeNo=257
CBRE "올해 오피스 공급 절대 부족..공실률↓ 임대료↑"
올해 오피스 시장은 절대적인 공급 부족으로 호황이 이어질 것이라는 관측이 나왔다. 공실률이 하락하고 임대료가 상승할 것이라는 전망이다. 최근 3PL과 이커머스의 견고한 임대 수요로 부각되
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(CBRE의 2022년도 상업용 오피스 시장 수급 전망치)
물론 Value-Add 전략 자체는 이보다 Passive한, Core 그리고 Core+ 전략에 비해 높은 리스크를 감내해야 한다.
용도 전환 및 용도 희석을 할 경우 관련 인허가를 극복해야 할 것이고,
적절한 수익률을 달성하되, 시장 상황과 임차인의 Needs에 적합한 리모델링을 해내는 것 또한 Due Diligence(물리실사) 및 시장 수급에 대한 동향 조사, 마케팅 등 CM, LM, PM 그리고 RE Finance 간의 높은 협동을 요구하는 과정을 반드시 거쳐야 할 것이다.
개발형 공급 또한 그 나름의 컨벤션 효과를 가지고 있으며, Value-Add에 비해 훨씬 높은 용도적 가변성이 보장된다.
둘 사이의 장단점은 극명하다.
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